租购并举加速度 各地如何发力租购同权？_博鱼官网

本文摘要：“出租并购荐”加速度习近平总书记在十九大报告中认为，坚决房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位，减缓创建多主体供给、多渠道确保、出租并购荐的住房制度，让全体人民寄居有所居于。

“出租并购荐”加速度习近平总书记在十九大报告中认为，坚决房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位，减缓创建多主体供给、多渠道确保、出租并购荐的住房制度，让全体人民寄居有所居于。总书记的这一重要讲话毫无疑问给住房出租市场再度流经一针强心剂。

从市场层面看，从7月底住建部等9部委公布《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》，并划界12个试点城市4个多月以来，住房出租市场早已呈现前所未有的火热景象：各地政府新政频出、集体土地转入出租市场、长租REITs冰山、房企密集布局，甚至连互联网公司也想要分羹住房出租市场。从政府到各类市场主体，每一方都寄予厚望住房出租市场，而他们的每一个动作也都在推展着这个市场的发展。“购租举”4个字在2015年中央经济工作会议时之后已现身，但如果说4个月前还是一个只逗留在文件中的阐释的话，如今“出租并购荐”早已由“将来时”变成“展开时”，并正在开始加速度。

4个月以来，住房出租市场正在再次发生哪些新的变化，又不会给这一本已火热的市场带给哪些新的期望？地方政府新政策各地如何发力“租购同权”？住房出租，早已沦为我国住房体系的最重要组成部分。在前期已实施减缓发展住房出租市场涉及政策的基础上，首批积极开展住房出租试点的12个城市，以及北京、上海等一线城市，正在大力推展新政的落地。补建出租市场“基础设施”：杭州、广州、武汉、成都等发售官方房屋租赁平台不同于房屋买卖要到涉及部门展开备案，住房出租市场长年正处于监管“盲区”。

欺诈房源、合约不备案、房东随便涨租、变更租期、“二房东”现象屡禁不绝等，都是目前出租市场上不存在的痛点。由政府主导，集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是出租市场的“基础设施”，也被视作各项政策落地的抓手。今年7月，住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》中拒绝，多措举，减缓发展住房出租市场。

“建设政府住房出租交易服务平台”就是其中一项措施。7月过后，各地政府主导的住房出租平台陆续亮相。8月21日，成都住房出租交易服务平台启动试运营，截至11月7日，出租房源信息多达272355条，其中已签下房源268953条；9月29日，杭州住房出租监管服务平台上线试运营，一个月总计访问量近60万次，总计上海证券交易所房源37244套；10月19日，广州发售政府住房出租平台“广州智慧阳光出租平台”；11月1日，由武汉房管局牵头中国建设银行打造出的武汉住房出租交易服务平台上线运营；成都住房出租交易服务平台日前开始试运营，并首次发布一批房产经纪人黑名单……据《中国经济周刊》记者不几乎统计资料，在12个试点城市中，除上述城市已发售官方住房出租平台外，其他城市皆明确提出搭起政府住房出租平台，并具体了时间表。例如，沈阳明确提出，12月底前构建官方平台的全部设计功能；厦门明确提出，年底前构成基本框架、构建可行性功能，明年6月完备；广东肇庆明确提出，谋求到2018年底创建比较完备的住房出租交易服务平台。

在12个试点城市中，有4个城市(广州、深圳、佛山、肇庆)在广东，广东省住房和城乡建设厅厅长张赵日前回应，未来由政府主导建设的住房出租交易平台，将与住房交易和不动产注册数据信息充份接入分享，构建放盘—交易—备案—评价—数据公布一条龙服务，贤把房源现实关口，并逐步将各类城中村出租住房划入平台统一管理。在12个试点城市之外的一些一线城市，官方出租服务平台也应运而生。10月31日，与北京住房出租新政实时，北京住房出租监管服务平台月上线。

监管平台已完成主体证书、房源按规定、合约备案等工作；服务平台获取出租信息公布、网上签下、注册备案申请人、资金监管、市场主体信用信息查找、信用评价等服务。在北京房地产业协会秘书长陈志显然，构成统一的监管平台和服务平台，不利于政府实行统一监管，构建信息数据的分享。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，建设政府住房出租平台，为机构积极开展专业化、规模化的租赁经营建构了基础，还为出租下游派生产业建构出有了商机，比如房地产信托投资基金(REITs)、房屋翻新、电商获取的所有生活服务(租客休闲娱乐娱乐、租车服务)等。

减少出租增量——国企成市场“压舱石”在减缓发展住房出租市场的过程中，各地都大力充分发挥国有企业的引导和造就起到，反对涉及国有企业转型为住房出租企业，并明确提出了明确的实施目标。7月底，成都之后明确提出，到2017年年底，成都将重新组建或扩建3～4家国有住房出租公司。南京市在《南京市住房出租试点工作方案》中具体，市级层面由市国资委专责具体参予试点国有企业，应以不少于两家；区级层面由各区政府、江北新区管委会各确认最少一家国有企业积极开展规模化住房出租试点。2017年国有规模化住房出租企业不少于14家。

沈阳也实施了精细的方案：2017年12月底前，重新组建两家国有住房出租平台公司，通过建设、扩建、并购或长年出租等方式获得房源并负责管理房源的出租运营和管理，已完成1万套公租房建设、500套存量房源并购、确认一到两个扩建房源项目。到2020年，国有住房出租平台公司构成一定的市场规模，持有人的住房出租房源占到全市增量的20%、总量的10%。上海的表态也很具体。

9月15日，上海市政府公布《关于减缓培育和发展本市住房出租市场的实行意见》，其中具体回应，“通过国资国企的引导和样板，尽早减少市场供给，平稳市场租金，将国有企业打导致本市住房出租市场的稳定器、压舱石，并构成一批可拷贝、可推展的经验作法，更有更好的企业投身住房出租产业。”7月24日，上海市国土局转让的分别坐落于嘉定区和浦东新区的两宗“只出租不售”地块，是上海首次发售出租住房用地，拒绝竞得人需100%谦和70年。这两宗“只出租不售”地块，最后花落张江集团和嘉定发展集团。

有分析人士指出，拒绝房企100%谦和、“只出租不售”的地块拍卖会，意图为出租市场减少供给，并减少机构房源在市场中的占比。9月13日，上海再度顺利转让出租住房用地。坐落于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗出租住房用地，被上海地产集团顺利以16.88亿元的底价勇夺。

短短40天内，上海6宗出租住房用地顺利转让，全部是被国企竞得。人才争夺战：倒逼“租售同权”？在更加多的城市将“人才公寓”作为更有人才的“标配”之时，各地为了争夺战人才而限制落户条件否也在悄悄推展“租售同权”呢？2017年，武汉市委书记陈新明确提出了“5年留给100万大学生”的目标。“求贤若渴”的不仅是武汉，2017年以来，南京、长沙、郑州和成都等地争相发售各项人才政策，本科毕业生的“零门槛落户”在教育资源非常丰富的南京、武汉、成都和长沙等地构建。10月16日，武汉公布《市招才局、市公安局关于更进一步限制拔汉大学毕业生落户全面推行政策的通报》，其中规定办理落户的条件为：具备普通高校专科、本科以及非普通高校本科(不含教育部证书的求学回国人员)学历或学位，年龄反感40周岁的人员，而硕士研究生、博士研究生甚至不不受年龄容许。

其中，武汉市明确规定合乎人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落户，无自有房屋的，可在单位集体户落户，受到外界注目的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或寄居地的社区公共户落户”。这部分租房者在基本公共服务，尤其是子女教育权利上能否借此机会构建与有房者的“租售同权”？“租售同权”的拒斥始自广州，住建部发言人也称之为“将通过法律逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民拥有同等待遇”。

但对于外界极为注目的教育权利，有态度慎重的业内人士认为，在学位用于问题上，租房者的子女仍然都有入学的权利，只是在优先级上的顺位次序有所不同。“事实上，以租房者所在的第三顺位要想要取得优质学区内的优质教育资源完全不有可能，很多房主都会与房客在合约内誓约，房客不得用于学位。

”中原地产研究院首席研究员张大伟分析说道。业内普遍认为，若不转变租房者在用于学位时优先级上的顺位，“租售同权”还不能逗留在口号层面上。

据理解，武汉市教育系统目前对学位用于顺序的排位与全国多地类似于：第一顺位为“房户合一”；第二顺位为“有房无户”；第三顺位是租房者的子女。一位业内人士对《中国经济周刊》记者称之为，虽“房户分离出来”者的地位有些失望，但也归属于“有房有户”，在此前提下将户籍迁到其已购房产处并非难事，关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照料。

以在武汉落户的本科生为事例，如果其自由选择租房，户籍落在同住房屋所在社区的公共户，则这一部分人变成“有户无房”或“有户租房”者，他们的顺位否分列在“有房无户”，即在武汉购房但还并未取得武汉户籍的这部分人之前呢？《中国经济周刊》记者早已专访武汉市教育局负责管理小学和初中入学业务的基础教育处涉及负责人，该负责人具体回应：武汉市入学学位的用于优先级以户籍派，其次才是房屋所有权，“不论是集体户口还是社区公共户，都是武汉人，是武汉人就不会按照本地人的待遇来处置。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上否不会位列“有房无户”的人之前，该负责人问称之为“‘有户无房’的优先级应以的确不应低于‘有房无户’，但更进一步的实施细则还在制订中，无法得出具体回应。

”“给其中一部分合乎一定条件的租房者‘里斯’一个户口过去，他们子女学位用于的顺位就往前分列了，因为大多数城市的学位用于顺序还是以户籍为第一原则。”有业内人士分析说道，以此种方式在部分非一线城市首度构建部分租房者的“租售同权”，不一定不是一种自由选择。

但现实情况毕竟，在优质教育资源的学位争夺战中，第一顺位的“房户合一”者都无法百分百确保就读于，再行相争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题，或许略为贞很远。武汉市住房确保和房屋管理局出租业务专班一位负责人告诉他《中国经济周刊》记者，“在武汉优质教育资源集中于的地区，‘房户合一’这部分人都无法百分之百确保转入名校，再行辩论谁分列第二的问题没实际意义，租房者就是分列第二也上没法名校。

”上述基础教育处涉及负责人补足说道，武汉市各区县的教育资源产于情况有所不同，每年4月各区县教育局不会对该区域内的适龄儿童和小学能获取的学位数量展开摸底调查，到6月份再行发布明确的实施办法。“在符合第一顺位的‘房户合一’后，若学位还有富余，‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可悉数解决问题。”但他也坦言，若连第一顺位的都无法百分百符合，后两个顺位的情况就不能调剂，“不能确保上公立学校，但无法上名校。”土地供应新的来源北京案例：集体土地如何助力出租市场？在今年7月住建部等部委发布首批住房出租试点城市后，一些城市减少了针对出租市场的土地供应，供地来源也更加多样，集体土地沦为出租市场土地的最重要来源。

“虽说我们目前入住率只有50%多，且还有4栋楼没对外开放，但就排队申请人的创业团队数量来说，早已相似供不应求，我们将减缓管理制度资质的审查速度。”坐落于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执行官胡堃告诉他《中国经济周刊》记者，自2017年1月首批租客住进后，期望与创客小镇签下的创业团队仍然络绎不绝。

而中关村创客小镇乃是辟在集体建设用地之上的出租住房。2017年以来，利用集体建设用地建设出租住房，减少出租市场有效地供应的拒斥就大大经常出现在政府文件中。2017年8月，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设出租住房试点方案》(下称《方案》)的通报，在北京、上海等13个城市积极开展第一批试点。

虽然到今年8月才经常出现在《方案》中的试点名单中，但北京在几年前之后有数集体用地用作出租住房建设的尝试，截至2017年10月，北京有数唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目竣工住进，共5600余套房屋有数承租者住进。温泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率获得创客小镇前3年租金记者从海淀区房管局了解到，温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设出租住房第二批试点项目，也是北京市首个构建配租住进的集体建设用地建设出租房项目。

该项目总建设面积大约19万平方米，可获取2772套公租房，用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。胡堃讲解说道：“351地块所在位置归属于东埠头村，但项目决策是温泉镇集体作出的，研发主体是还包括东埠头村在内的7个自然村都大股东的北京兴泉置业有限公司，租金收益先分到各个村，然后中分到每个村民的账户上。”据理解，该项目由村集体必要租用海淀区房管局，合约期限为10年，房管局已按照100%的比例再行支付村集体前三年的租金，“不论现在和未来的入住率如何，村集体已按照100%的入住率获得了前3年的租金。

”胡堃说道。作为助力创业团队、为创业人才获取出租住房的集体建设用地出租住房项目，中关村创客小镇与北京其他集体用地上的出租住房有所不同，专门对创业团队中的人员配租，并理所当然出租中低收入的城市居民。

北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉他《中国经济周刊》记者，351地块项目在温泉镇的设计中就不全然是保障性项目，而是期望将“双创”热潮引进集体经济发展，通过助力创业者让大股东的村民跟上产业革命的浪潮，“2015年海淀区政府测算得出结论的结论表明，保障性住房的供给数量基本可以符合市场需求，所以在351地块上建设的中关村创客小镇几乎可以定向配上租用某一部分特殊人群。”一位工作人员告诉他记者，该项目有一居室、开间和两居室三种户型，面积仅次于的为60余平方米，与中关村创客小镇一路之于隔年的水岸家园乃是东埠头村民的回迁房，一室一厅户型租金为每月3000元左右，而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元，“再行再加符合条件的租客每月取得五折优惠，这是十分大的优惠比例。

”温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签定框架合作协议，有数2369套房屋不具备出租意向，其中1795套房屋已签定出租意向协议，有279个创业团队签下住进1338套。谁有资格租用创客小镇中的出租住房？胡堃讲解：“硬性条件是公司注册地在海淀，为健其在初创阶段，登记时间在5年之内。小镇与创业团队签下，再行由团队引荐人员租用，前提是承租人在北京市必需名下无房。”但并非所有合乎这一条件的创业者都有资质转入创业小镇，还要再行通过“路演”，“首先我们不会实地考察创业团队的创业领域否合乎海淀区重点发展的产业方向。

”吴杏红告诉他记者，“其次还要看团队成员否靠谱，项目本身否有前途。”胡堃说道，只有路演中获得导师80分以上评分的团队才有资格申请人创客小镇的出租住房。

另外，创客小镇的出租住房只在合乎特定标准的群体内流动，创建了解散机制，“住进资质每年一审，约将近标准的团队不会被请求过来，有的项目发展得很差，没有到一年的审核期限就被请求回头了。”“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上展开了区分”，胡堃将最初只专门从事基本农业生产的集体经济形态称作“1.0时代”；将集体所有土地租赁，兴学乡镇企业则是“2.0时代”；修建房屋缴租金是“3.0时代”；“将集体经济带入产业革命的浪潮，助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”。唐家岭项目：大股东村民收益不仅来自公租房租金北京另一个倍受注目的集体用地建设出租住房的项目坐落于海淀区唐家岭地区。

2010年前，由于该地区周边产业园集群效应，更有了大量外地产业工人核心区，彼时并没充足的出租房屋符合大量人员的出租市场需求，造成了“蚁族”现象。2010年开始，随着唐家岭新城项目的实行，旧村被征地改建成集中式规模化住宅楼。记者从海淀区房管局了解到，集体用地建设出租住房在唐家岭地区的试点项目共计4个小区，分别坐落于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块，该项目是北京第一批利用集体建设用地建设出租房试点项目，共计获取出租住房2176套。

其中唐家岭村两个地块建设出租住房1498套，已完工交付给并构建分配住进，土井村项目共计出租住房678套，将于近期完工交付给。唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租，而是获取给两类人群：具备北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工。其中，北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不多达10万；4人以上家庭年收入不多达13万，人均住房用于面积不多达15平方米。

今年3月28日，唐家岭T04、T08地块出租住房项目启动意向注册工作，面向确保家庭公开发表摇号配租，租金标准为35元/建筑平方米·月，目前项目已住进876套。该项目为周边产业园职工配租的情况也倍受注目，唐家岭项目目前已为周边园区人才获取了22套住房，并初定近期再行向其分配200余套住宅，“该项目于是以大力前进项目面向企业人才的签下工作，已签下的房屋数量有250余套。

”海淀区房管局负责人称之为。与中关村创客小镇完全相同，唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一买下，再行根据管理制度资质审查的情况配上租用符合条件的申请人。据理解，北京海淀住房确保中心如期向经济合作社缴纳租金，唐家岭村根据每位大股东村民的占到股数，每年年底必要划出到村民的账户上，而包含唐家岭村大股东村民收益的不仅有公租房的租金，唐家岭村支书颜国强告诉他《中国经济周刊》记者，“集体用地的建设内容不仅有公租房，还有商业设施，比如餐厅、酒店、餐馆等，这些和公租房一起包含‘资产包’，‘资产包’内所有项目的收益皆包含大股东村民每年取得的收益。”助力出租市场之余撬动土地改革？11月16日，北京市规土委、市寄居建委牵头印发《关于更进一步强化利用集体土地建设出租住房工作的有关意见》(下称《意见》)，除希望长租，单次租期不得多达10年外，还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用作出租房屋。

而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外公布，具体未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，建设150万套住宅，其中出租房屋50万套，而6000公顷土地中1300公顷土地供给出租房屋的建设。利用集体建设用地建设出租住房，除为出租市场获取增量外，还引起了“农业人口城市化”的辩论，有分析甚至指出其背后有土地制度改革的某种“先兆”。集体土地上此前建设的用作交易的房屋被称作“小产权房”，在用地、规划和销售上都受法律维护。

按照国土部的解释，集体建设用地建设出租住房，合乎规划，依法审核，由不动产注册维护，同时只出租不售。北京所有集体建设用地上的出租住房，所有权恒定，归集体经济的组织；不征地，使用占地面积方式办理用地申请，房屋都是大产权注册，未予拆分办理单元产权证。

回应，中国人民大学教授刘守英指出，集体建设用地上的出租住房对农民在城市化的过程中体面、公平且半透明地共享城市化的益处有最重要意义，“外地农民主要就是一个体面迁来的问题，而本地农民就是一个合规、半透明地共享电子货币收益的问题。”尽管只是转入了出租市场，但这一行径引起了一些人士的猜测。此前，集体建设用地被大量用作发展乡镇企业，通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步累积起一定的财力，农民由于有比较平稳的地租收益，在产业、城乡、职业、身份和生存环境轻微变化的背景下能成功地带入城市化。

“这似乎是一个多输掉的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎指出，以东莞为事例，改革开放前只是一座5平方公里的小县城，是乡镇企业的发展使产业大大核心区，现逆身兼面积约600多平方公里、人口总数多达800万的特大城市，其竣工区域内70%的土地至今依然归属于集体所有，“此外，‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长一起的。”黄小虎指出，过去农民带入城市化进程有三条路可走：在集体所有的土地上转型，发展非农产业；入城打零工；国家征地。

前两条路是自律参予城市化，第三条是被动参予城市化。如今，集体建设用地通过出租住房的形式再度转入市场，使《方案》内的十几座城市的农业人口又看见了带入城市化的期望。

“这有点远超过我的预期”，黄小虎说明说道，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割成，让老百姓的财产权利需要通过市场充份构建”，他将此政策称作“一个举重若轻的大手笔。”出租市场新的主体房企大佬、互联网巨头、银行也识破租房大蛋糕随着房企、互联网公司、银行等屡屡抢到在住房出租市场的大动作。

体量可观的入局者，摇动了租房市场的一池春水。统计资料表明，目前我国大约有1.6亿人在城镇租房居住于，占城镇常住人口的21%。不过，目前我国住房出租市场以个人租赁居多，出租企业获取的房源严重不足5%，近高于发达国家50%以上的比例。

到2030年，中国出租市场规模将从2016年的1.3万亿元跃居至4.6万亿元，未来出租市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋。今年7月住建部等9部委牵头印发的《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》中明确提出第一项措施就是“培育机构化、规模化住房出租企业”。

希望国有、民营的机构化、规模化住房出租企业发展，希望房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业成立子公司扩展住房出租业务。有分析指出，此举意图推展市场上经常出现更好有实力的企业来当“房东”，避免多次转租和群租导致的恐慌现象。未来，住房出租市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、出租关系平稳的方向发展。4个多月来，一些“新的主体”争相“跨界”转入出租市场，似乎，识破这块蛋糕的不只是房企。

房企大佬密集出征长租市场春江水暖鸭先知。渐渐加剧的住房出租市场，房地产企业是第一批冲浪者，老玩家也有了“新的玩法”。11月2日，佛山市“CCB建融家园·泊寓”项目奠基，这是广东首例住宅100%谦和70年的项目，将竣工总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型出租社区，将建设15000平方米的人才住房，发售大约2400套的出租房源。

“泊寓”乃是万科旗下长租公寓统一用于的品牌，2016年其已作为独立国家子品牌运营。截至目前，万科已在北京、广州、佛山等地享有最少5一处谦和物业地块。“万科近年来大力发展长租公寓业务，旗下泊寓早已在全国长租公寓市场上名列前茅。

所有这些希望尝试，都是为了让房屋重返居住于属性，期望需要为解决问题城市的居住于问题尽一份度日之力。”万科董事会主席、首席执行官郁亮说道。某种程度正处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣告正式成立长租公寓事业部，其首家长出租公寓将于近期亮相上海。

碧桂园上海区域总裁高斌透漏，公司正在考虑到如何更佳地适应环境新的“游戏规则”，决意在上海做到一些持有人型的物业和一些经营性资产。享有央企背景的保利地产，在出租住房领域已创建瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹不会四大品牌，项目布局十余城市。

据不几乎统计资料，目前TOP 50房企中有数大约三分之一通过各种形式投身于住房出租业务。方正证券首席经济学家任泽平分析指出，长租公寓作为一种创意业务，不仅可以协助龙头企业在楼市下半场构建转型，也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带给收益。申万宏源研报则指出，未来出租住房建设很有可能沦为影响国内地产投资的关键变量。

互联网巨头分羹出租市场面临可观的出租市场，互联网巨头也争相重新加入想分一杯羹。10月10日，支付宝的租房业务月上线，支付宝宣告有数多达100万间公寓月进驻，在上海、北京、深圳、杭州等8个城市首度落成支付宝信用租房，即芝麻信用超过650分以上，可以免除押金、按月交租。

未来，对于蓄意逐客、随便涨租的房东，租客还可以打差评，并列于对方的芝麻信用租房档案。据蚂蚁金服方面讲解，目前入驻支付宝的房源主要来自首批合作终端的长租公寓品牌——蘑菇租房，接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等将近10家长出租公寓品牌相继终端支付宝。

蚂蚁金服预计，今年年底将建设还包括租客、房东和从业人员的租房信用档案。蚂蚁金服创意及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》记者回应，“用于信用租房签定的是电子合约。这必须倚赖支付宝的发帖证书和缴纳能力；免除押金和信用档案必须依赖芝麻信用的信用体系；而按月交租的背后只不过是房租分期，必须倚赖蚂蚁金服的金融解决方案。”他回应，未来蚂蚁金服将不会全面向租房行业逐步对外开放“缴纳+信用+消费金融”的这一整套多维能力，蚂蚁金服将不会全面向租房行业展开对外开放。

就在支付宝租房平台上线前，9月29日，具有官方背景、阿里巴巴获取技术支持的“杭州市住房出租监管服务平台”上线，这是全国首个智慧住房出租平台。与支付宝目前上线的房源有所不同，这一“官方平台”上除了品牌公寓，还涵括了个人房源和品牌中介房源。《中国经济周刊》记者注意到，早在2016年8月，阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”之后上线了房屋租赁业务。而在早之前，芝麻信用就早已尝试以“信用免除押金”的方式与我爱人我家旗下的“相寓”合作。

就在支付宝宣告上线租房平台后旋即，记者在北京市寄居建委网站公布的“北京住房出租监管平台技术合作项目的比选结果公告”中找到了京东的身影。公告表明，北京京东尚科技术有限公司为中选单位，该公司由北京京东世纪贸易有限公司全资有限公司。

也就是说，京东将沦为北京住房出租监管平台的技术支持方。回应，京东方面对此《中国经济周刊》记者称之为，由于目前政府仍未发布适当内容，明确业务细节还不便透漏。此外，刚上线的京东房地产板块中也仍未发布有关租房业务的任何细节。尽管如此，京东对出租市场的兴趣却早在2015年就显出了出来。

2015年，京东金融与链家旗下的自如联合推出了白条租房，目前，京东白条租房的合作公寓品牌早已超过4家。“阿里、京东各自电商平台每天数亿人次的流量，这是任何一家房企都会忽略的资源。”易居研究院研究员赖勤分析说道。有业内人士预测，未来不会有更加多的互联网企业转入出租市场，特别是在是互联网金融公司，可能会发售适当的金融产品来助力出租市场发展。

记者了解到，跨境电商平台联络互动在今年年初以2.3亿元出售不会去找房(北京)网络技术有限公司部分股权并对其展开注册资本。不会去找房为租房者获取信息服务，其核心业务是为租户获取房租分期的相爱借款业务，目前已覆盖全国30多个城市，用户多达50万。根据并购时的公告表明，预测不会去找房2017、2018、2019年税后净利润将分别超过1800万元、3300万元、4500万元。

上银行，出租套房11月3日，中国建设银行深圳支行与万科、恒大、碧桂园等11家房企，以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举办住房出租战略合作签下仪式，进占住房出租市场，并成立专门子公司负责管理出租管理、批量小区品牌化管理。建设银行发售了“CCB建融家园”长租品牌，在深圳首批发售5000余套宽租房源。

这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企研发的6个住宅小区，其中大部分是由购转租的全新房源。截至10月份，有数70多家科技型企业向星展银行明确提出租用意向。

此前一天，星展银行与佛山市国有住房出租平台建鑫住房出租有限公司(下称“建鑫出租”)签下，双方资源共享“CCB建融家园·乐家”项目。这是广东首个政府主导发售、银行与国有企业合作资源共享的住房出租项目。在星展银行授信反对下，由建鑫出租购买首批出租房源410套，建筑面积近2.2万平方米。作为国内最先开设个人住房贷款业务的商业银行，建设银行此次又首度进占住房出租市场，建设银行党委书记、董事长田国立回应，建设银行凭借30余年在住房市场的很深溶解，具有对国家住房制度改革深刻印象的解读，构成了住房金融服务的独有优势。

在进占长租市场的同时，星展银行还发售个人住房出租贷款“按居贷”，反对个人住房出租市场需求。“按居贷”目前继续执行4.35%的基准年利率，高于同期购房按揭贷款，额度最低100万元，最久期限10年。

同时，星展银行也将增大向住房出租企业获取金融反对。11月2日，建设银行广东省支行行长刘军回应，未来5年，星展银行将向广东省内住房出租市场参予主体获取不少于2000亿元的贷款。其他银行也争相增大了对住房出租的插手力度。

10月30日，中信银行与碧桂园集团签订合作协议，未来3年将在长租住宅领域为碧桂园获取300亿元保障性基金，符合碧桂园在长租住宅领域金融市场需求。事实上，比起住房出租贷款成“新秀”，房地产开发债自去年以来备受冷遇。不少银行明确提出，严苛实施国家房地产调控政策和监管措施，分类实行房地产信贷调控，强化房地产风险管理，严格控制商用房研发贷款。

方正证券研报分析指出，商业银行抢滩住房出租市场有最重要意义。将加快房企发售更加多出租房源，减轻房价下跌压力。相比于必要销售，住房出租回款期长、回款速度慢，以银企合作模式积极开展出租业务，房企可加快回笼资金，加快其将空置房改变为出租房推向市场，减少供给。

企业融资新模式长租公寓“类REITs”冰山“新派公寓这次没利用任何第三方信用借贷，单凭自身较好的运营能力以及核心地段的资产价值就取得了最低的AAA评级，这连我们自己也没想起。”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说道。10月11日，国内首单长出租公寓资产“类REITs”问世：新派公寓权益型房托资产反对专项计划在深交所月获批发售，发售额度为2.7亿元，期限5年，其中优先级产品获得AAA评级，利率5.3%。从2013年开始转入长租公寓市场的王戈宏感叹，“再一熬出来了。

”随后，国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日，保利地产(600048.SH)发布公告称之为，中联前海开源-保利地产出租住房一号资产反对专项计划近日接到上交所开具的《无异议函》。该类REITs总额不多达50亿元，采行“储架式分期发售”，首期发售自《无异议函》开具之日起6个月之内已完成，其余各期自该函开具之日起24个月之内已完成。

“本项目是保利在住房出租领域贯彻央企责任的首单试水，REITs将沦为本集团建构‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊回应。

长租公寓“类REITs”“千呼万唤复出来”2017年7月公布的《关于在人口净流入的大中城市减缓发展住房出租市场的通报》中提及，“大力支持并推展发展房地产投资信托基金(REITs)”。随后，减缓REITs试点的拒斥先后经常出现在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。REITs，即房地产信托投资基金，而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资，用作资产包中项目建设，投资者凭借出售凭证获得适当的收益和收益。以新派公寓发售的类REITs为事例，其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓，即新派公寓CBD项目为底层物业资产，该公寓也是投资者收益的产生来源。

保利发售的类REITs则以其目前旗下的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹不会四大品牌所持有人的出租住房为底层资产。为何出租市场对REITs充满著期望？比起于交易市场，出租市场不存在服务链条宽、周期长等问题，当开发商因不符合于投资建设出租类产品“赚到快钱”“赚到小钱”时，发售REITs让开发商可以向社会融资，将“轻资产变轻”，一旦REITs更有到充足多的社会资本投放，开发商自身所占到的股份高于一定比例时之后可将自身股权撤离，既保证项目长时间运转，又使开发商资金流动性不不受影响。

“只不过所有开发商都不不愿将大量的资金长年瞄准在某一处或几处项目上，REITs是一个解决问题的办法。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽曾对记者说道。亚豪机构市场总监郭毅则回应，当上海、北京等城市相继发售一定谦和比例地块和百分百谦和的出租用地时，所有开发商都期望尽量地强化资金流动性，“从这一点来看，业界多数人对REITs所持期望态度。

”“REITs给投资者的收益由两部分包含，”王戈宏告诉他记者，“第一部分是出租取得的租金收益，第二部分是资产本身的电子货币。”王戈宏说道，新派公寓谦和的CBD项目是他于2013年在该栋物业无人问津时卖给的，4年后的资产净值早已刷了两番，“光有钱人敢，还要不懂运营，只有精细化运营做位了，才能构建租金和资产两者都电子货币，投资者才能有报酬。

”自1960年美国实施《房地产投资信托法案》，REITs在海外已发展了半个多世纪，美国、澳大利亚、加拿大等20多个国家和地区发售的REITs市值已约1.8万亿美元。以美国公司Equity Residential为事例，其收益主要由旗下公寓的租金收益和转手公寓后取得的资本利得包含，一直是全美仅次于的长租公寓REITs运营商之一，发售的REITs投资回报率平稳在7%左右。

据记者理解，7%～8%也是美国大多数REITs的整体收益水平，REITs在美国是相若债券和股票的投资品种，而非暴利的投机五品。有投资人把REITs称作“股市的平衡器”，而由于其在2007年次贷危机中的平稳展现出，业界亦有“REITs跨过了危机”的众说纷纭。但值得注意的是，美国长租公寓REITs不切实际的三个条件还包括：平稳的租金收益率(每年3%的下降趋势和5%左右的空置率)、急剧下降的出租市场需求，以及青年人对长租公寓浓烈的兴趣，这些在我国目前的出租市场都尚能必须培育。

长租公寓“类REITs ”仍遗主因业界对REITs并非完全一致寄予厚望，指出主因仍在。亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者讲解说道，一些人不寄予厚望REITs的原因在于我国出租市场的租售比过较低(东部大中城市将近1:500)，且交还成本的周期较长，比起于“一锤子买卖”能“花钱快钱”“挣大钱”的交易市场，做到出租“赚较少”“赚快”，而REITs的原理在于投资者寄予厚望底层资产未来的租金收益，否则不会无人问津。

她举例说道，若在上世纪90年代的北京市朝阳区洼里乡，即目前北京奥林匹克公园的主体范围内，某公司以当时的价格购买一栋楼，展开还包括出租服务在内的各项商业研发，对外发售出租型REITs，以目前亚奥商圈的房价、地价及租金水平，该款REITs才有一点被投资者出售，“还有一个前提是它要逃过奥林匹克公园建设过程中的各种征地。”中原地产研究院首席分析师张大伟指出，出租行业的核心问题是租售比占优势，按照市场目前的资产价格与租金价格来看，盈利的可能性较小，“这样一来，出租企业核心问题是如何盈利，而不是找寻渠道所求利润之后投资。

”只不过，新派与保利这两单类REITs采行了与郭毅所言相近的“踢法”。新派公寓类REITs资产包中的CBD项目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的价格买下的，改建成白领高端长租公寓后于2014年月对外运营。而有业内人士向记者透漏，保利地产旗下的4个出租公寓品牌谦和部分的物业也是在较早前取得的地块，与目前的行情比起有数不少电子货币，而REITs带来投资者的一部分收益就是资产包内资产本身的电子货币，“从这个看作，两家的踢法从逻辑上是准确的。

”该业内人士还回应，将早期拿地的谦和项目作为REITs底层资产是可拷贝的经验，很有糅合意义。值得注意的是，目前我国规模化和品牌化机构运营的长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类，虽开发商和房屋租赁企业对两种模式皆有牵涉到，但开发商更加多使用“大房东”，即所谓谦和物业的“轻资产”模式；房屋租赁企业多使用“二房东”模式，即从物业持有人方租得房屋后再行整体包、翻新的“轻资产”模式。目前新派、保利这两单类REITs皆为“轻资产”模式，张大伟分析说道：“市场上主流出租业态并非谦和物业，而是轻资产模式，此种模式目前未取得政策红利。”“‘二房东’的REITs不是无法做到而是有可玩性。

”郭毅回应，“二房东”面对的失望在于资产包中的项目不是自己的，而是从“大房东”处租来的，成本不高效率是关键问题，“一旦周边地价下跌，‘二房东’合约届满，就面对被‘大房东’上涨租金的压力。”而在王戈宏显然，“二房东”模式的REITs “没有过于大意义”，“‘二房东’无非是将租金中的‘贴现’部分证券化罢了，将未来的租金收益票据，‘二房东’模式的成本本来就低，资金报酬周期长，‘大房东’上涨房租后导致的成本下跌不会落在租客头上，与支付宝的0利息分期付款比起，优势丧尽。”多数企业自由选择“组合拳迎击”，以新派公寓为事例，在CBD项目之余，其在北京另外两个项目：故宫和新的国展项目上则是“二房东”。王戈宏指出REITs日增不代表所有企业都被倒逼用谦和物业的方式争当“大房东”，而是要“打好因应”，“新派目前策略是用‘二房东’模式打市场，REITs的基金收益有其他用武之地。

”离“真为REITs”还有多近？有评论人士对保利此次类Reits的发售方式分析说道，“储架式分期发售”不仅是一次融资，更加间接构建了公募REITs的扩募功能，早已十分相似确实的公募REITs，竖立了“以REITs切断出租住房企业解散渠道、建构出租住房原始商业模式闭环”的样本。只不过，非长租公寓型的类REITs于2014年在我国就已经常出现。2014年，中信华夏苏宁云创资产反对专项计划、海印股份信托受益权专项资产管理计划、中信起航专项资产管理计划先后问世，与新派和保利两单类REITs比起，上述几款类REITs皆非长租公寓形态，但其都被称作“类REITs”，即只向银行等投资机构对外开放，不能在证券交易所公开发表向个人投资者发售。

“从REITs在海外的发展经验来看，确实的REITs应当就是出租型REITs，REITs这个词的问世从一开始就是服务于出租市场，与出租市场密切连接。”王戈宏指出，国内市场目前有数的REITs，除保利和新派这两单之外，“血统都过于显。”“真为REITs”何时经常出现沦为倍受注目的话题。

与“类REITs”有所不同，“真为REITs”可必要在股票市场上市交易，再行再加租金收益征税以及强制性分配等政策，必须国家法律及各职能部门的协商。回应，郭毅分析指出：“面临普通投资者发售的REITs在风险上还必须有更加多的把触，在制度设计上决策层有可能还必须时间再行做到些打算。”在王戈宏显然，突破所谓“政策壁垒”很非常简单，就是何时实施“真为REITs”的试点政策，“把红灯变为绿灯”，“国家倒数实施政策希望出租，以及开发商拿地100%持有人，大大在交易所发售各种ABS和‘类REITs’产品，这都是非常大力的信号。

作为投身出租市场的品牌，无法等着绿灯亮了才启动，而是作好资产包在线上等候，蓝灯亮了首先冲出去。

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