深焦融资|典型房企的融资环境与近况②_博鱼官网

本文摘要：典型房企具备规模大、信用评级低、存留资金多、债务能力强劲的特点，因此更容易筹得资金；另一方面，大型房企土地储备较多、动工项目较多，现金流较好。

典型房企具备规模大、信用评级低、存留资金多、债务能力强劲的特点，因此更容易筹得资金；另一方面，大型房企土地储备较多、动工项目较多，现金流较好。同时较小的规模带给的是不可避免走高的成本与现金开支，对外部融资的市场需求更加多。典型房企外部融资情况总体显然，2018年典型房企的外部融资情况具备以下特点：首先是融资规模大。

与典型房企的规模比较不应的，是其较小的融资规模。截至期末，除了新城以外，其他典型房企的融资都已努上千亿规模。其中，银行贷款仍然是典型房企主要的融资手段，银行贷款占到比大于70%的仅有三家房企，分别为万科的67.0%，中海的58.8%及新城的48.9%。从借贷成本来看，典型房企的贷款利率基本正处于中低区间。

将房企同一口径的数据展开归类，恒大、融创、碧桂园及中海的银行贷款实际加权平均利率分别超过了7.99%、6.81%、6.52%及4.27%。中海作为国企的融资优势显而易见，也与其较低杠杆的运营理念有关；与此比较的是此前以高杠杆运营为特点的恒大，尽管近年来去杠杆更为大力，但前期的借贷利率拉高了加权平均值。龙湖的相同贷款利率和浮动利率分别为4.18%、4.35%，高于国企华润的4.49%和4.47%。

华润在2018年的贷款利率下跌更为显著，分别下跌了0.33与0.45个百分点，但其160.5亿元的相同利率贷款规模远大于龙湖的34.1亿元，在去年货币削减的情况下有一定益处。万科的信用贷款融资成本区间为按LIBOR（伦敦银行同业拆放利率）誓约利率下潜~6.7%，抵押借款及质押借款的利率则略低于，分别为誓约利率下潜~5.88%和誓约利率下潜~6.18%。从贷款类别来看，抵押、质押和确保贷款的比例较高。融创的抵押贷款数额高达1771.7亿元，碧桂园、万科的抵押贷款亦超过了千亿级别，分别为1190.8亿元、1054.6亿元。

而作为国企的保利和华润，抵押贷款数额则较较少，分别为148.6亿元与159.0亿元；中海堪称没抵押贷款。不过，典型房企可以充分发挥存货规模大的优势，通过抵押更容易取得贷款资金。从优先/中期票据、公司债的发售规模来看，典型房企亦正处于较高水平。

同时，其发售利率也有一定优势，不过由于2018年融资环境趋紧的影响，典型房企的发债利率广泛较以往有所提高。碧桂园在2018年发售的公司债利率低于利率6.60%，最低为6.90%，加权平均实际利率由5.38%提高至5.71%。

万科2018年发售的债券票面利率都在4%以上，其中最低的一笔为期限5.25年、6.3亿美元规模的美元债，利率为5.35%。恒大在期末的优先票据及公司债实际加权平均利率分别下降了0.66、0.32个百分点至8.99%及7.50%，归属于样本内的较高成本水平。凝创于期内发售的优先票据，除了一笔为7.35%的利率以外，其余三笔的利率都低过了8%，利率成本水平较高。

票面利率某种程度较高的，还有新城。新城于期内发售的9笔中期票据及债券，低于票面利率为7.00%，最低为7.97%。

保利、中海、华润三家国企的发售利率区间分别为3.95%-4.88%、4.00%-5.60%及4.38%-5.38%，龙湖则在4.80%-4.96%之间。此外，多家典型房企拓宽融资渠道，通过多种方式展开融资。碧桂园、恒大皆有发售百亿规模的可换股债券更有投资者，有所不同的是碧桂园可换股债券加权平均利率较低，为4.97%；恒大则低约10.71%。

万科与绿地通过发售票面利率较高的短期融资券，以较慢提供资金。虽然万科的发售规模较小，但期限较短，多为180日左右；而绿地发售的短融券期限则为1年。

融创和华润期末分别享有55.3亿元、55.0亿元规模的可持续债，毁灭了大约5.9亿元与29.2亿元的净利润。同时融创发售了3笔利率较高、数额较较少的ABS，但期限仅有为1年。另有龙湖发售的住房出租专项债，新城发售的定向债务融资工具。

典型房企资金存留、支付情况与外部融资有所不同，企业的内部融资更加多依赖自身的肝脏能力。典型房企需要通过较多的销售回款、预收款项、存留收益与挥现金等多种形式提供运营资金。

总体而言，典型房企的销售规模可观，销售回款较多。碧桂园2018年构建销售回款5412.9亿元，绿地构建回款2968亿元，中海构建回款1563.9亿元，龙湖最少构建回款1705.4亿元。同时，部分典型房企均在年报中用“大力回款”、“狠抓回款”、“坚决较慢回款”等回应持续强化回款的策略。

而典型房企的合约负债，即预收房款，则较销售额有较小变动，原因在于预收房款不存在多年账龄仍未结转的款项。除中海外，其他典型房企的合约负债规模均超过千亿以上。期末存留收益由盈余公积与未分配利润包含，其中盈余公积可用作填补亏损等，而并未分配利润相对于所有者权益的其他部分来说，企业对于其用于有较小的自主权。

因此，前期营收规模较小，造成净利润较较少的典型房企如融创和新城，二者的期末存留收益规模就较小。而超过千亿规模的，则是万科与中海两家老牌的务实房企。

就现金流而言，典型房企呈现更为平稳的态势。凭借较小的销售规模，典型房企都有较多的经营现金流向，因此大部分典型房企的经营性现金流都为于是以。中海5年间的经营性现金流有3年为负，其中待售物业减少是其经营现金流入的主要原因。不过凭借其较多的挥资金与平稳的运营，其经营性现金流问题并不大。

而筹资性现金流则呈现出净额均为负的情况。不过正是由于典型房企的可观体量，令其典型房企与关联方、合作方的资金往来激增，以及处理子公司，缴纳合作项目预付款，出售理财产品，产生企业间的资金外汇市场等投资活动更为频密，造成投资性现金开支规模减少。值得一提的是，新城由于倒数三年经营性现金流与投资性现金流相乘为负，接到了上交所的面谈函，新城恢复回应公司仍正处于急剧扩展阶段，在经营和投资方面皆有较多资金开支，造成最近三年的经营和投资活动现金流为负。

其中新城以轻资产模式运营的吾悦广场，其规模扩展产生了较多的持续资金市场需求。这也意味著，像新城这样的后起之秀还将面对持续的现金周转压力。

同时，投资性现金流为-1159.6亿元的龙湖，其预付出租款开支大约589.4亿元，亦分担着扩展压力。筹资现金流方面，仅有恒大、融创、绿地三家为负，也仅有这三家的挥现金多于一年内届满负债。较高的杠杆率与债务压力，推高了三家房企借新还原有规模，造成筹资现金流入小于流向。

在层层递增之下，恒大于期内增加了大约-226.4亿元的现金，某种程度有所增加的是中海，而融创和绿地的现金清净增加额则为超过百亿。虽然恒大期末仍然存留了1293.6亿元的现金，沦为享有千亿现金的四家典型房企中的一员，但其享有高达3232.7亿元的一年内届满负债，现金较短债比仅为0.4，身负较小的短期债务压力。现金较短债比某种程度大于1的，还有融创和绿地，但情况比较稍好。反观保利和华润，现金较短债比分别为2.32、3.13，债务压力并不大；中海堪称以超过6.57的现金较短债比排在，支付尤为务实。

此外，归功于前期借债规模并不大，新城本期的债务压力也较小。综上，典型房企凭借自身的规模优势，基本不不存在融资喜、融资难的问题。

同时，与其企业规模比较不应的，是适当规模的融资与大量可可供灵活运用的资金，企业安全性度较高，财务风险较低。同时，有国企、央企背景的房企，在融资上更加具备优势，同时运营策略日趋务实。而在前期恪守高杠杆，或是近年较慢发展的房企，则不存在一定的现金流与债务压力。

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